Un terrain loti – Foncièrement bien ?
Une construction nécessite bien sûr une belle parcelle pour venir se loger. Un terrain d’autant plus accueillant qu’il sera déjà loti. Découvrons tout ce qui en fait un parfait hôte immobilier.
Le projet de construction ne peut véritablement avancer que lorsqu’on sait où poser ses valises. D’où la nécessité de trouver un terrain à bâtir qui va conditionner pas mal de choses. À commencer par le lieu de vie avec l’environnement que nous réserve cette belle parcelle. Sans oublier la configuration de la maison dont le plan découle directement du relief du terrain. Tout en se référant aux contraintes d’urbanisme que nous impose la mairie ou le cahier des charges du lotissement. Autant de points à vérifier, puisqu’ils vont conditionner la réalisation de la maison. D’où l’importance de bien choisir son terrain et de savoir s’il faut préférer un lotissement ou une parcelle en secteur diffus. Dans les deux cas, il s’agit de terrain, mais la constructibilité diffère largement. Si l’espace reste l’apanage des terrains non lotis, ces derniers présentent plus de difficultés à urbaniser. Par contre, s’il s’agit de faciliter la mise en œuvre de la maison, nul doute que le terrain loti se montre bien plus avenant…
Découvrons tout ce qui peut en faire un emplacement de premier choix lorsqu’il s’agit de faire construire.
> Foncièrement bien pour obtenir le permis de construire
En choisissant de faire construire dans un lotissement, l’acquéreur profite indirectement de toutes les démarches qui ont été effectuées auparavant pour le lotisseur.
Ce dernier a accompli tout un parcours administratif, enclenché différents travaux et pris quelques risques pour que son lotissement sorte de terre.
Parmi les principales autorisations pour construire, précisons qu’il faut s’assurer de sa constructibilité au niveau de la commune.
Si le projet comprend au moins deux lots à bâtir et l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs, ou encore qu’il se situe dans un site classé ou secteur sauvegardé, il faut obtenir un permis d’aménager. La demande de permis d’aménager se fait par l’intermédiaire d’un formulaire Cerfa accompagné d’un certain nombre de pièces. Le dossier doit être transmis à la mairie de la commune qui doit fournir une réponse dans les trois mois.
À défaut de répondre à ces critères, le lotissement sera seulement soumis à une déclaration préalable.
> Foncièrement bien cadré au niveau de la construction
Si un projet de construction réserve toujours quelques inconnues, mieux vaut bien baliser le terrain pour éviter les déconvenues. C’est possible avec le lotissement qui s’entoure de nombreuses précautions. À commencer par le cahier des charges dont la rédaction incombe au lotisseur. Il va concerner divers aspects de la vie en communauté. On y retrouve fréquemment des règles relatives au stationnement, aux clôtures ou encore aux servitudes. Sur le schéma de la copropriété, le lotissement donne obligatoirement lieu à la création d’une association syndicale comprenant tous les propriétaires. L’assemblée générale de l’association peut en modifier le cahier des charges.
Sans oublier le règlement du lotissement qui ne concerne pas les relations entre les propriétaires, mais récapitule les règles d’urbanisme applicables au lotissement. Sur le plan architectural, il fixe certaines caractéristiques des constructions comme l’emploi de certains matériaux, l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions ou des clôtures…
> Atout du terrain en lotissement
Le lotisseur doit s’assurer que les terrains qu’il compte revendre en lots sont aptes à recevoir des constructions. Il effectuera cette vérification préalable, en consultant les documents nécessaires (plan local d’urbanisme…).
> Foncièrement mieux pour accéder au chantier
Un terrain en lotissement résulte de la division d’une même parcelle en plusieurs lots en vue de l’implantation de constructions. Dans le cas où le lotissement nécessite un permis d’aménager, cela suppose qu’il faut envisager la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots. Précisons que ces équipements restent à la charge du lotisseur. Des infrastructures qui facilitent la mise en œuvre de la construction et limitent le coût des travaux au niveau de l’accès au chantier.
> Foncièrement plus pratique pour raccorder la maison aux réseaux
Parmi les points forts du lotissement, on retrouve également le raccordement aux différents réseaux. Cela concerne sa viabilisation, c’est-à-dire le raccordement aux voiries et aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement…). Il ne reste plus qu’à effectuer les branchements entre la construction et les réseaux publics.
Sans oublier le bornage pris en charge par le lotisseur, et qui doit vérifier que chaque lot est très précisément délimité pour que votre titre de propriété ne soit jamais contesté.
CONDITION POUR SIGNER L’ACTE DE VENTE
L’acte de vente est signé après l’achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité…) prévus par le permis d’aménager.
> Foncièrement plus avantageux pour le budget
Si le coût d’achat du terrain dépasse celui d’un terrain en secteur diffus, il comprend les aménagements en voiries et la viabilisation. Ce qui peut représenter 20 à 40 % du prix du lot. Dans ces conditions, son prix de vente s’avère compétitif par rapport à celui d’une parcelle non lotie.
Difficile de donner un prix, car la fourchette varie fortement d’un secteur à un autre. Retenons que l’Indicateur immonot, qui donne le prix médian des terrains, nous annonce une valeur médiane pour la province de 60 €/m2 et en Ille-et-Vilaine de 69 €/m2. Les frais d’acquisition s’avèrent comparables à ceux d’un bien immobilier ancien et représentent environ 8 % du prix d’acquisition. Par exemple, pour un terrain de 75 000 € acheté en Ille-et-Vilaine, les frais à régler au notaire s’élèvent à 7 100 € (dont 70 % reviennent à l’État).
Article de Christophe Raffaillac, le 12 Novembre 2018 dans J’ACHETE – J’achète dans le neuf
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